Les questions-réponses qui suivent s’adressent aux locataires de leurs logements qui sont affecté.e.x.s par la crise liée au Coronavirus et veulent s’organiser pour réduire voir supprimer leur loyer.
Elles ne remplacent les conseils juridiques individuels que nous vous invitons à recueillir si vous souhaitez vous lancer dans un rapport de force de ce type qui présente de nombreux risques juridiques
Qu’est-ce qu’une grève des loyers?
La grève des loyers est une action politique au travers de laquelle des locataires décident de ne plus verser les loyers mensuels à leur bailleur (propriétaire ou régie).
Pourquoi devrais-je participer à cette grève des loyers?
La grève des loyers est un moyen de pression qui accompagne plusieurs revendications :
* le gel des loyers en temps de crise par les bailleurs publics et privés,
* un moratoire (délai accordé) du Conseil d’État sur les expulsions,
* l’occupation des lieux laissés vacants si besoin par réquisition par l’État.
La grève des loyers est avant tout un acte de solidarité envers celleux qui n’auront pas les moyens de les verser et qui pourront voir leur bail résilié si ces revendications n’aboutissent pas.
Comme rapport de force face aux propriétaires, elle sera d’autant plus efficace si elle est suivie par de nombreux.se.x.s locataires.
Quels sont les risques encourus lors d’une grève des loyers ?
Les locataires s’exposent à une résiliation de bail à 30 jours après échéance du délai de paiement du loyer. Elle comporte donc des risques. Ces risques peuvent être limités de plusieurs manières sur lesquelles nous revenons plus bas.
Si elle n’est pas légale, elle est cependant légitime : les propriétaires ont durant plus de 20 ans profité des conditions économiques pour faire payer aux locataires de manière abusive des loyers trop élevés. De nombreux.euse.x.s locataires vont être pris.e.x.s à la gorge et c’est au propriétaires d’assumer les coûts de la crise.
Existe-t-il des moyens de réduire le risque individuel lié à une grève des loyers ?
Actuellement, la loi est entièrement en faveur des propriétaires. De la même manière qu’un.e patron.ne.x peut licencier sans raison un.e travailleur.euse.x, un.e propriétaire peut résilier un bail en suivant le préavis du contrat de bail, ou à 30 jours en cas de défaut de paiement. La situation financière du locataire n’est pas prise en compte par la loi.
C’est au travers du rapport de force que peut créer une grève collective des loyers que nous pourront espérer faire évoluer la situation. C’est aussi par ce dernier que, si des expulsions devaient être ordonnées nous pourrons nous y opposer.
Il est par ailleurs important de connaitre ses droits et les étapes menant à une résiliation définitive d’un bail. On saura ainsi jusqu’où on est prêt.e.x.s à aller et on pourra décider en fonction du rapport de force établi.
Le rapport de force pourra pousser certains propriétaires à négocier.
Quand est-ce qu’un loyer est dû?
Les loyers sont en principe exigibles chaque mois et par avance. Ainsi, le loyer du mois de mai doit être payé avant le 30 avril. Certains contrats de bail peuvent prévoir d’autres échéances et des bailleurs tolèrent parfois un paiement jusqu’au 10 du mois en cours (dans notre exemple, le loyer du mois de mai doit être payé avant le 10.05.2020).
Le moindre franc de retard sur le loyer à l’échéance – qui comprend les frais accessoires tels que chauffage/eau chaude – entraine la demeure (ou le retard) du locataire.
Si je paie en retard (demeure du locataire) de quels moyens mon propriétaire/ma régie dispose-t-il/elle pour faire pression sur moi?
Selon la loi, mon bailleur peut, de manière cumulative:
* résilier mon contrat de bail en respectant les étapes mentionnées ci-après.
* me mettre aux poursuites pour les sommes dues avec des intérêts de retard
Bien que ce ne soit pas prévu par la loi, on peut également imaginer qu’un bailleur prenne d’autres mesures de rétorsion par exemple en refusant de prolonger votre bail à sa prochaine échéance, notamment si vous avez un contrat de durée déterminée.
Quelles sont les étapes pour résilier un bail?
Si je ne paye pas mon loyer dans les temps, le bailleur doit me fixer un délai par écrit pour effectuer le paiement et me signifier qu’à défaut de paiement dans le délai, le contrat sera résilié.
Le délai doit être de minimum 30 jours pour les locaux d’habitation. Si je ne paie pas dans le délai, le bailleur peut résilier le contrat de bail avec effet immédiat. Dans le cas de logement ou de locaux commerciaux, le bail ne prendra fin qu’à l’échéance d’un nouveau délai de 30 jours pour la fin d’un mois.
Concrètement, dès que je suis en retard, ne serait-ce que d’un franc, ma régie peut m’envoyer un courrier recommandé qui m’indique le montant dû et la menace de résilier mon bail dans un délai de 30 jours si je ne paie pas.
Le délai commence à courir dès que je retire le recommandé à la Poste mais au plus tard au 7ème jour dès la notification de l’avis dans ma boite aux lettres.
EXEMPLE:
ETAPE 1: Si je dois payer mon loyer de mai le 30 du mois d’avril, que je ne paie pas, la régie m’envoie un courrier avec un délai de paiement de 30 jours, donc pour le 30 mai. (mise en demeure). Je reçois l’avis de retrait de lettre recommandée le 10 mai. Je vais la chercher à la Poste le 15 mai et je prends alors connaissance de la mise en demeure. J’ai à partir de ce moment-là jusqu’au 14 juin 2020 pour payer l’intégralité de la somme réclamée. L’argent doit avoir été reçu sur le compte de la régie à cette date.
ETAPE 2 : Si je n’ai toujours pas payé le 14 juin 2020, la régie peut m’envoyer un avis de résiliation. Elle m’enverra à nouveau celui-ci par courrier recommandé. Cette fois, la résiliation est réputée reçue dès le lendemain de la réception de l’avis de retrait de lettre recommandée dans ma boite aux lettres.
Dans notre exemple, la régie m’enverra un courrier de résiliation le 15 juin, dont je receverai l’avis de retrait le 16 juin dans ma boite aux lettres. Dès le 17 juin 2020, on considère que j’ai reçu l’avis de résiliation. Comme le délai de congé est de 30 jours pour la fin d’un mois, mon contrat prendra définitivement fin le 31 juillet 2020.
ETAPE 3: Dès le 1er août 2020, la régie peut saisir le Tribunal des baux et loyers d’une requête en évacuation. Cette procédure prend normalement entre 3 et 6 mois à l’issue de laquelle un huissier se présentera chez moi avec la police pour m’expulser de force si je n’ai pas quitté par moi-même le logement.
IL EST IMPORTANT DE COMPRENDRE QU’A PARTIR DE L’ETAPE 2, IL N’Y A LEGALEMENT PLUS DE POSSIBILITE D’EMPÊCHER UNE EXPULSION, sauf rare vice de forme ou un changement d’avis du bailleur. Mais vous serez à la merci de ce dernier. Il est possible que le temps d’exécution de l’expulsion soit rallongé en raison de la crise en cours, mais pour le moment, les autorités n’ont pris aucune mesure pour les empêcher.
Le bailleur ne va-t-il pas d’abord se servir sur la garantie de loyer?
Non. La garantie de loyer est bloquée tant que vous ne vous mettez pas d’accord pour la libérer en faveur du bailleur ou que ce dernier intente des actions légales.
Le bailleur n’acceptera en principe pas de libérer la garantie tant que dure le bail car ce n’est pas dans son intérêt. Il préfèrera résilier le bail et vous expulser au plus vite. Une fois cela fait, il se servira sur la garantie pour compenser ses pertes éventuelles.
Peut-on contester une résiliation de bail ?
Théoriquement oui. Il faut pour cela saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en renvoyant ce formulaire signé par tous les locataires titulaires du bail.
Le formulaire doit impérativement être renvoyé à la Comission dans un délai de 30 jours dès la réception de la résilation (Cf. Etape 2).
Outre quelques cas rares de vices de formes, une résiliation de bail ne peut être annulée que si elle est « abusive ». Le non-paiement du loyer est un motif légitime pour résilier le bail et on ne peut compter sur le fait que ce soit considéré comme un « abus », même en temps de crise.
On aura des arguments juridiques seulement si on a préparé le terrain au préalable, notamment en lien avec des demandes qu’on aurait faites à la régie.
L’Etat n’a-t-il pas pris des mesures en faveur des locataires qui nous protègent contre les résiliations en ce moment?
NON, ou alors très peu.
Le Conseil fédéral a d’une part rallongé le délai de mise en demeure de 30 à 90 jours pour payer son loyer lorsqu’on est en retard de paiement. Mais il faut pouvoir prouver que ce retard résulte « des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ». Par là, il faut entendre principalement les fermetures d’établissements commerciaux.
Il reste cependant possible, en tant que locataire de son logement, d’écrire à son bailleur et de lui expliquer que l’on a du mal à payer en raison des mesures prises. On peut espérer ainsi obtenir un délai de 90 jours. Cela étant, si on reçoit tout de même une mise en demeure impartissant un délai de 30 jours, il faut partir du principe que le bail pourrait être résilié valablement à cette échéance.
Le Gouvernement genevois a d’autre part suspendu l’exécution des expulsions locatatives jusqu’au 31 mai pour le moment. Il s’agit d’un simple sursis. En principe, dès juin, les expulsions reprendront.
Puis-je trouver des aides pour payer mon loyer ?
Oui, l’aide sociale reste ouverte pour les personnes disposant d’un droit de séjour. Des organismes charitables types Fondations peuvent aussi entrer en matière dans des cas particuliers. Contactez les organismes de soutien juridiques pour plus d’infos.
Ces solutions peuvent être nécessaires pour certaine.e.x.s, mais sont malheureusement individualistes et ne remettent pas en cause le système pour le meilleur. Elles dépendent soit de l’État – et donc des impôts, soit de la philantropie des possédants qui sont responsables de notre condition.
Quelle différence entre ne pas payer mon loyer et retenir mon loyer sur un compte bloqué?
Il ne faut pas confondre paiement sur un compte bloqué d’une part et consignation du loyer lorsqu’il y a un défaut dans l’appartement d’autre part.
Payer son loyer à un autre compte bancaire, même si celui-ci est « bloqué » ne sert à rien juridiquement dans notre cas de figure. Vous serez quand même mis.e.x en demeure et le bailleur peut tout de même résilier le contrat de manière licite. Cela permet en revanche d’être sûr.e.x de pouvoir rembourser les loyers en retard si on décide d’arrêter la grève et peut-être de pousser un bailleur à négocier en lui faisant miroiter qu’il n’a pas intérêt à résilier les baux s’il veut récupérer cet argent.
Il faut cependant se rappeler que les bailleurs ont généralement déjà à leur disposition une garantie de 3 mois de loyer qui sert à éponger un défaut de paiement et que nos moyens de pression économiques sont faibles.
Qu’est-ce qu’un défaut de la chose louée ?
Il y a défaut de la chose louée lorqu’elle est entravée dans son usage prévu par le contrat. Par exemple, parce qu’il apparaît en cours de bail dans l’appartement des infiltrations d’eau ou des moisissures, panne d’ascenseur etc.
Un défaut de la chose louée donne droit au locataire de réclamer une réduction de loyer et la réparation du défaut aux frais du bailleur. C’est durant ce bras de fer qu’on peut consigner légalement son loyer.
Qu’est-ce que la consignation de loyer pour défaut de la chose louée?
Lorque l’on se plaint d’un défaut dans l’appartement qui est apparu en cours de bail (infiltration d’eau, moisissures, panne d’ascenseur par exemple), on a le droit de demander au bailleur de réparer ce défaut à ses frais. Si le bailleur ne fait pas ce qui lui incombe, on peut lui fixer un délai dit « raisonnable » par écrit. A l’échéance de ce délai, on peut s’adresser à l’État pour ouvrir un compte spécial auprès du pouvoir judiciaire en remplissant un formulaire disponible à cette adresse.
Dès que l’État a ouvert le compte, on doit payer l’intégralité de son loyer sur ce compte mais on doit impérativement déposer une action en justice visant à réparer le défaut. La justice tranchera pour savoir si le défaut doit être réparé et aux frais de qui. Durant la procédure, si les loyers sont intégralement payés sur le compte consigné, le bail ne peut être résilié pour défaut de paiement.
Cette procédure ne permet donc pas de faire une grève des loyers. Elle a d’ailleurs été pensée pour empêcher les locataires d’agir par eux/elles-mêmes.
Un défaut de la chose louée donne-t-il droit à une réduction de loyer ?
Oui, on a le droit à une réduction de loyer fixée en pourcentage du montant du loyer tant que celui-ci n’est pas réparé. Plus le défaut est considéré comme entravant l’usage normal de la chose louée et plus ce pourcentage sera élevé.
Puis-je « autoréduire » mon loyer si j’invoque un défaut de la chose louée?
Théoriquement oui mais c’est très risqué de le faire car seule la justice décide du montant de la réduction. Si la justice décide que la réduction due est moins importante que l’autoréduction, alors on se trouve en demeure et le bail peut être résilié pour ce motif.
Il faut comprendre que le système de la consignation de loyer a précisément été pensé pour empêcher les locataires de procéder à des autoréductions.
Cela étant, si on procède à une autoréduction et que notre bailleur résilie notre contrat, cela peut nous donner un argument pour contester la résiliation dans les 30 jours.
Est-ce que je peux invoquer un défaut de la chose louée en raison de la crise du Coronavirus et prétendre à une réduction de loyer ?
Cette question n’a jamais été tranchée par les tribunaux ainsi aucune réponse certaine ne peut être donnée.
L’ASLOCA a publié un avis de droit où elle défend qu’un locataire de local commercial qui ne peut plus faire usage de l’activité prévue en raison des mesures du Conseil fédéral, a le droit à une réduction de loyer car il s’agit d’un défaut.
Cet avis de droit ne vise pas les locataires de logement et il semble difficile de pouvoir invoquer une entrave à l’usage de son logement en se basant sur les mesures du Conseil fédéral.
N’existe-t-il pas d’autres moyens juridiques pour demander une réduction de loyer en raison de la crise du Coronavirus?
Selon l’avis de droit de l’ASLOCA, la crise induite par le Coronavirus est un cas qui peut justifier une demande d’adaptation du contrat par le juge. Il s’agit d’un droit issu de la jurisprudence où il a été admis qu’un contrat pouvait être adapté en raison de circonstances exceptionnelles.
Ce droit pourrait s’appliquer également aux locataires de leur logement. Il s’agit a priori du seul moyen juridique pour requérir une réduction de loyer fondée sur la crise pour les locataires d’un bail d’habitation.
Il faut pouvoir démontrer qu’un grave déséquilibre est survenu entre les parties au contrat. Les locataires doivent écrire au plus vite à leurs bailleurs et alléguer de manière crédible qu’illexs ne peuvent plus payer leur loyer en raison des mesures prises par les autorités en lien avec la crise du Coronavirus.
Il faut demander à son bailleur (le plus souvent à travers sa régie) une réduction de loyer et exiger une prise de position dans un délai rapide, afin de ne pas se faire prendre par les délais comminatoires des étapes de résiliation de bail.
Pour cela, on vous conseille de vous insprier de notre lettre type.
Si le bailleur n’entre pas en matière ou accorde une réduction insuffisante, il faut saisir la Commission de conciliation en matière des baux et loyers à l’aide de ce formulaire.
En passant par cette procédure, on se donne éventuellement des arguments pour contester une résiliation de bail pour défaut de paiement. Mais on ne peut absolument pas être sûr.e.x.s d’obtenir gain de cause.
Est-ce qu’on peut en profiter pour demander une réduction de loyer sur un autre motif que la crise liée au Coronavirus ?
Oui!
Cette crise peut être une opportunité d’invoquer notamment un autre défaut, par exemple si l’immeuble a des problèmes de salubrité et d’exiger collectivement dans son immeuble une réduction de loyer.
Par ailleurs les taux hypothécaires baissent depuis de nombreuses années. En principe, nos loyers devraient être adaptés en fonction mais ce n’est presque jamais le cas. Cette crise est l’occasion de réquérir une baisse (qui ne sera effective qu’à la prochaine échéance de votre contrat. On peut suivre la procédure proposée par l’ASLOCA.
Si j’ai d’autres questions juridiques, à qui puis-je m’adresser ?
La Permanence Juridique du Silure reçoit le samedi 10h30-12h30.
Face à cette situation juridique défavorable, comment-faire ?
On l’aura compris, le régime légal en vigueur n’est pas favorable à une grève de loyers. Il faut être conscient.e.x des risques.
Cela étant, au-delà du droit, il peut être possible de poser un rapport de force avec son bailleur, notamment si vous arrivez à mobiliser en nombre ou face à un bailleur social qui pourra se montrer plus sensible.
Les bailleurs ont beaucoup de moyens de droit à leur disposition mais il faut se rappeler qu’ils n’ont jamais l’obligation de les utiliser. Rien n’oblige un bailleur à résilier un bail, entamer des poursuites etc. à part leur cupidité ou la cupidité de leurs propres créanciers bien sûr…
Dois-je annoncer à l’avance à ma régie/proprio?
Oui, ça parait préférable d’entrer au plus vite en dialogue avec son bailleur.
Il est conseillé d’écrire et d’alléguer en premier lieu que vous avez des problèmes de paiement en raison de la crise liée au Coronavirus et de demander une réduction de loyer en conséquence.
Vous pouvez vous inspirer de notre lettre type.
Qu’est-ce que je peux mettre en œuvre pour rendre cette grève collective au niveau de mon immeuble, voir de mon quartier?
À cette adresse, vous trouverez une affiche qui reprend une version raccourcie de ce FAQ ainsi que les principales revendications. Nous vous encourageons à l’imprimer et à l’afficher dans votre immeuble. Comme il n’est actuellement pas possible de vous réunir avec vos voisin.e.s pour en discuter, vous pouvez également sonder leur envie de se joindre à cette action en leur proposant d’ajouter leur nom et leur adresse mail sur une feuille annexe.
Si vous voulez organiser une discussion en direct, vous pouvez très facilement leur donner rendez-vous virtuellement sur une plate-forme de ce type.
Nous vous encourageons également à afficher votre soutien à la grève des loyers par des banderoles à vos balcons, et en affichant ces affiches près des commerces qui restent ouverts. Enfin, transmettez l’information à vos contacts, partagez les pages de la grève des loyers sur les réseaux sociaux:
Une page facebook et le groupe qui va avec.
Et un groupe d’information pour suivre l’organisation du mouvement et vous y impliquer.
Je suis membre d’une coopérative d’habitation. Celle-ci ne fait pas normalement pas de profits grâce aux loyers encaissés. La grève des loyers reste-t-elle légitime?
Nous vous encourageons à faire pression sur les coopératives auxquelles vous payer un loyer. Elles sont très souvent elle-même locatrices à l’État ou aux communes des terrains sur lesquels sont construits leurs bâtiments. Il leur appartient de demander le gel de ces loyers, afin que la pression de la crise ne retombe pas sur les locataires. L’annonce à votre coopérative de la suspension du paiement des loyers est un excellent moyen afin de la pousser à agir dans ce sens.
C’est la même idée qui nous a conduit à exiger que les bailleurs publics montrent l’exemple en gelant immédiatement les loyers.
Je suis sous-locataire de mon logement. Comment faire pour ne pas mettre en danger le locataire direct ?
En tant que sous-locataire, on a un contrat de bail uniquement avec le locataire principal. Si on arrête de payer son loyer au locataire principal, ce dernier doit toujours payer auprès du bailleur principal.
Si le contrat de bail principal est résilié, le contrat de sous-location tombe automatiquement par un effet domino.
Il faut donc impérativement s’organiser avec le locataire principal.
Dans le cas où une procédure juridique est en cours pour s’opposer à une rupture de bail abusive, quelles peuvent être les solutions pour s’engager dans une grève de loyers sans donner d’argument décisif au bailleur pour justifier la rupture?
Le fait d’être déjà en procédure de contestation de résiliation ne change rien.
En cas de défaut de paiement de loyer, le bail pourra être résilié en parallèle de la procédure en cours pour ce motif et justifier une expulsion pour ce motif. C’est justement pour que les locataires ne puissent plus subir ce type de procédure de la part des propriétaires et régies que nous exigeons un moratoire de 5 ans minimum sur les expulsions.
Je veux commencer une grève des loyers, quel est le premier pas ?
Après avoir sondé vos voisin.e.x.s afin de rendre votre action collective, nous vous encourageons à envoyer en recommandé cette lettre type à votre bailleur, ou à vous en inspirer.
Comment savoir que je ne suis pas seul.e.x à mener une grève des loyers?
D’abord en favorisant les liens avec vos voisin.e.x.s et en menant une action collective. Nous tenterons de notre côté de mettre régulièrement à jour la liste des signataires des revendications ainsi que toute information sur l’évolution de la situation.
J’aimerais participer à la grève des loyers et signer les revendications collectivement ou individuellment. À qui dois-je m’adresser?
Adresse E-mail de contact:
grevedesconfineexs-geneve@riseup.net
grevedesloyers-geneve@protonmail.ch
Website:
https://greveloyers.ch/
Permanence juridique:
https://www.silure-ge.net/activites-fixes-du-silure/permanence-juridique-de-soutien/
Page facebook:
https://www.facebook.com/grevedesconfines/ et le groupe qui va avec: https://www.facebook.com/groups/211466043498475/
Page instagram:
https://www.instagram.com/greve_des_confine.e.x.s/